Calcolatore Cedolare Secca 2026: Tasse sugli Affitti
Simula l'imposta sostitutiva per l'affitto del tuo immobile residenziale. Scopri se ti spetta l'aliquota ridotta al 10% (Canone Concordato) o la standard al 21-26% (Mercato Libero e Brevi), e stima la rendita mensile netta in tasca.
Dati di Locazione e Proprietà
⚠️ Imu e Spese Occulte: Questo strumento quantifica esclusivamente le imposte Reddituali (Cedolare). Come proprietario ricordati di decurtare mentalmente dal "netto annuo" anche il massiccio gravame IMU (che pagherai 2 volte l'anno) e le quote condominiali straordinarie o sfitte o sfritte non caricabili sull'inquilino!
Tassazione Affitti: Quando la Cedolare Secca è la "Salvezza" del locatore
Affittare una casa in Italia significa far scontrarsi il proprio rendimento lordo con un impianto fiscale vorace. Fino a un decennio fa, i canoni d'affitto incassati si sommavano direttamente al tuo stipendio/pensione facendo lievitare la tua aliquota scaglioni IRPEF fin anche al 43%.
La "Cedolare Secca", per le sole locazioni Abilitative (Categorie A, esclusa A10), ha salvato il mercato del rent residenziale mettendo un tappo piatto: l'imposta si smarca (secca) dal tuo reddito IRPEF, ed è Flat.
Quale Cedolare M'aspetta? (Le 3 aliquote)
- Cedolare Libera al 21%: Classico affitto lungo "4+4", decidi i prezzi liberamente come mercato comanda. Si applica la trattenuta flat fissa del 21% su tutti i mesi incassati. È stata la prima ed è ancora la più usata, si applica pure al "primo ed unico" appartamento che affitti ai turisti/Brevi su Airbnb.
- Cedolare Agevolata al 10% (Canone Concordato): Lo Stato ti dice: se tieni il prezzo calmierato d'affitto basandoti sulle associazioni (spesso non in linea coi liberi lussosi formati), firmi il classico 3+2 in "zona definita ATA", io ti premio dimezzando le tasse al 10%. Diventerai ricco per minor salasso tributario ma con calmiere imposto alla fonte. Oltre ad uno sconto fortissimo (Ipotizzato al 25%) anche sull'IMU comunale correlata!
- Cedolare Penale Affitti Brevi al 26%: Dopo le continue lamentele dei sindaci sugli svuotamenti turistici storici delle città, lo Stato ha alzato al 26% την cedolare per la gente che fa Airbnb da locatore privato su "MOLTEPLICI case", partendo cioè dal 2° immobile per affitti transitori/turistici e non standard!
Domande Frequenti (FAQ)
1. Ho un reddito Irpef bassissimo, posso non scegliere la cedolare?
Sì, il regime ordinario Irpef è sempre opzionato. Ed ecco un trucchetto formidabile: se sei "Poveramente incapiente", tipo guadagni pochissimo l'anno e in più hai tante detrazioni in arretrato (Spese condominio su 110%, pannolini, assegni ecc), restando in IRPEF (tassazione 95% del canone locazione scaglia 23%) tu non pagherai alcun Euro di tassa perchè azzerata dalla no-tax-area, mentre con la Cedolare quel 21% avresti dovuto scucirlo lo stesso senza rimborsi (è una tassa asettica chiusa).
2. Come si comunicano l'opzione "cedolare" in agenzia delle entrate?
Alla primissima registrazione del contratto RLI, spunti l'apposita casella e mandi la comunicazione Raccomandata agli Inquilini di non addebito istante-bollo... Il contratto nascerà registrato a Zero-Imposte, niente bolli e sei in Cedolare sin dai natali.
3. E se affitto un negozio commerciale (C1)?
Tragedia. I locali commerciali C1 o uffici non godono della Cedolare Secca, salvo una vecchissima micro parentesi governativa irriproponibile in massa. Sono relegati al brutale Scaglione IRPEF marginale, unito a una spietata tassa registro (annua al 2% se ci sono P.iva). Loro rendono pochissimo netto in Tasca se tu sei ad alta Irpef.